大周期已到顶,你的房子正在悄悄亏钱

大周期已到顶,你的房子正在悄悄亏钱
2019-12-02 20:07:36

资料来源|李迅雷金融投资(lixunlei0722)

非常富有的房地产

从主要资产配置的角度来看,那些提前买房的人和那些在过去十年里买得更多的人已经赚了很多钱。我们计算了过去十年我国各种资产的投资回报,其中债券考虑利息收入,股票考虑股息收入,房地产采用CICC标准数据公司发布的住宅投资回报指数,考虑租金回报。

结果显示,如果你在过去十年里一直投资于大宗商品并持有它们,你只能获得30%、51%、57%和265%的累计回报。事实上,考虑到结构性机遇,许多核心城市的房价在过去十年中上涨了三四倍以上。

如果把杠杆因素考虑在内,买房的投资回报将会翻倍。毕竟,有少数投资者购买杠杆更高的股票,而购买杠杆更高的房子是很常见的。即使首付比例是50%,买房也会带来双倍的杠杆,投资收益也会翻倍。然而,如果首付款是30%,杠杆就更高。因此,在过去的十年里,尽早买房和多买房是分配大类资产的最正确决定。

谁有钱买房子?

根据CICC标准数据公司发布的住宅投资收益指数,中国房地产在过去十年的年平均收益为14%,纯租金回报率非常小。由于我国许多中小城市几乎没有租赁市场,大多数城市房地产的租金回报率都在3%以下,远低于14%的年收入。因此,投资房地产的收入主要来自房价的大幅上涨,也就是说,我们买房赚的钱主要来自资本收益。这就像2014年至2015年中国股市大幅上涨时,大量资金涌入股市,但他们赚的不是上市公司的利润和股息,而是股价上涨带来的资本收益。

那么当我们买房子的时候,我们能赚谁的钱呢?如果一套房子最初价值100万元,如果甲能以150万元卖给乙,那么甲就相当于赚50万元。如果乙以另外200万元的价格卖给丙,那么乙相当于赚取50万元。然而,如果房地产泡沫破裂,此时房地产价格回落到100万元,那么C就相当于损失100万元,而A和B所赚的钱的总和正好是100万元。

因此,通过房价上涨赚钱是一个零和游戏。前者赚后者的钱。一旦价格下跌,最后一个拥有房子的人必须承担所有的损失,损失的金额就是以前的人获得的收入。就像2015年我国股市异常波动一样,最终持有股票的投资者将不得不承担损失。

房地产和股票市场在许多方面相似,但是一个重要的区别是股票市场的牛市周期相对较短。例如,在过去十年中,我们经历了多次同样的“游戏”,最终发现股票指数没有十年前那么高。房地产牛市周期更长。在过去十年里,我们经历了几轮小周期,但我们还没有完成房地产的大周期。

如果房价不上涨,就会下跌。

如果房价不上涨,那么买家或房主实际上每天都会赔钱。以上海为例,如果你拥有一个房地产,纯住宅的租金收入每年只有1.6%,而上海的房价在过去三年里却下降了约15%,而不是上升了。去年,资本收益约为-0.4%。

但每年买房的成本实际上非常高,首先,买房的资本成本,目前至少接近5%;还有建筑折旧带来的成本。一栋3年的房子的价格肯定不同于一栋10年的房子。不同之处在于建筑物折旧带来的影响。根据复旦大学2012年的计算,上海房地产的平均年折旧率在3%到5%之间。我们按4%计算,持有房地产的总成本接近9%,而收入不到1.2%。

因此,从投资的角度来看,如果房价不上涨,或者即使房价略有上涨,房主每天都在赔钱。当然,如学区住房,这可以带来额外的收入,弥补一些损失,但对绝大多数房地产来说,它已经开始亏损。

事实上,买房赔钱的不仅仅是上海。根据100个城市的房价统计,在过去的一年里,超过一半的城市房价上涨不到6%。即使按照3%的租金回报率、5%的资本成本和4%的房屋折旧率,他们在这些城市拥有房屋都是赔钱的。此外,大多数小城市的租赁市场非常小,空置率高,租金收入可以忽略不计。

过去,赚钱的主要原因是价格上涨,但现在赔钱的主要原因是房价没有上涨。但是如果房价没有上涨甚至下跌,你会一直持有亏损的资产吗?

事实上,在未来,我们认为房价不仅难以飙升,而且很可能会出现重大回调,主要是因为货币不再泛滥。过去,各种泡沫最根本的原因是资金的释放。投资赚钱慢,投机赚钱快。尤其是当经济下滑时,我们用房地产作为支撑经济的重要手段,同时释放资金。资金涌入房地产行业,导致了严重的泡沫。

但是现在,我国各城市的房价已经很高,中小城市的空置率也很高,经济金融的系统性风险很大,很难释放水来刺激。

此外,中美茂宜岛问题的出现也向所有人表明,诸如建房和修路等低效率投资虽然能在短期内刺激经济,但不能持续推动经济增长。如果经济发展是如此简单的事情,那么我们将拆毁房屋和道路,并再次重建它们。似乎实现短期国内生产总值目标并不难,但这种方法对长期经济增长有多大帮助?受到外部压力的提醒,我们仍然应该注意技术进步和经济效益。

因此,无论从刺激空间还是刺激意图来看,都不太可能再次释放水来刺激房地产。

大循环已经达到顶峰。

然而,只要没有强有力的水释放刺激,房价就容易下跌,但难以上涨。从大周期来看,中国房地产市场在2014年达到顶峰。各行各业的城市都在扩建新城镇,房地产市场严重供过于求,房价大幅回调,甚至连过去几年的涨幅都被抹去了。尽管2014年至2016年期间是一个释放水的大环境,但房价仍在大幅回升。

直到消除库存和增加温室气体改革的货币刺激政策,房价才稳定和反弹。然而,温室气体改革的货币化是一种类似量化宽松的强流失模式,这相当于给一些居民资金在市场上买房,然后稳定房价,甚至看到大幅上涨。买房和买股票是一样的。它一直在买入而不是买入。更多的居民涌入房地产市场,推动这一波房地产市场的共同繁荣。

因此,在强有力的政策刺激下,本应在五年前达到顶峰的大周期出现了另一波繁荣。

未来,温室气体改革的货币化政策将逐渐退潮。lpr改革后,货币政策基本形成了房地产行业取水、非房地产行业放水的结构性宽松模式。在这种背景下,房地产的大周期和政策决策的小周期都将下行,房价也将面临回调的压力。

尽管每个人都希望房价保持稳定,不涨不跌,但这不是常态。没有什么资产价格能在很长一段时间内保持稳定,但如果不上涨,它就会下跌。边际交易者通常决定现有资产的价格。

据我们计算,我国居民近60%的资产直接或间接分配到房地产领域,而中小城市房地产的流动性(liquity)实际上非常差,很多二手房都要折价出售,所以房价的上涨似乎带来了大量的浮动利润,每个人都有很多资产在账面上,但当需要现金时,实际上很难实现。

从今年年初开始,高层官员开始频繁而有力地推进大都市区和城市群的建设。未来,将是大城市的世界。只有一级、二级和省会城市的房地产才能通过周期并储存财富。

没有人知道是否会有一个房价飙升的时代。然而,我相信在未来几年里,房价可能是最好的结果。

房地产市场是如此残酷,不要像赌徒一样买房!

在接下来的五年里,房子将基本上没有投资价值?

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